关于县老年公寓（残疾人托养中心）运营工作情况的报告
（征求意见稿）
县人民政府：
县老年公寓（残疾人托养中心）（以下简称养老中心）项目占地39.8亩（一期），建筑面积22353平方米，总床位630张，土建工程合同价3240万元（不含土地）。目前，该项目已完成全部土建及相关道路、绿化、管网等建设，为此 ，我局在调研论证的基础上，就如何进一步推进项目实施报告如下：
一、关于运营模式
（一）常见模式分析：就政府投资建设的养老机构的运营模式而言，目前业内主要有公建公营、公建民营、委托管理三种模式。公建公营的机构主要用于承担政府托底的职责，以承接城乡特困供养人员的养老服务，是“保基本”的主要抓手，如乡镇敬老院、城市社会福利院。此类机构目前数量较多，但普遍水平不高、效益不佳。委托管理的运营模式主要是政府在保持机构的法人属性、公益属性、资产属性、投资渠道不变的前提下，通过政府购买服务的方式委托知名养老企业（机构）组派管理团队进行运营，双方就运营管理事宜明确责、权、利。比如福建宁德市社会福利院即采取这种运营模式。而公建民营模式则是目前政府投资建设的养老机构普遍采取的一种运营模式，也是目前国家大力倡导的一种运营模式。根据民政部和我省的有关要求，从现在起，乡镇敬老院要积极转型，积极稳妥地改革改制，建成区域性养老中心。
上述三种模式在实践中各有利弊：
1、公建公营模式
利——政府掌控能力强，能较好实现“保基本”目标。
弊——机制僵化，缺少活力，管理水平相对较低，服务能力相对较弱，资源使用效益不佳，政府在人、财、物方面负担较重。
2、公建民营模式
利——机制灵活，主动性、积极性强；管理水平、服务水平较高；资源使用效益较好，政府负担轻。
弊——政府掌控能力较弱，监管难度较大；在保障公益性方面存在一定难度。
3、委托管理模式
利——政府可实现有效掌控、保障公益性，同时依靠专业团队运营，也可使管理水平、服务能力、资源使用效益得到一定的提高。
弊——政府投入较大；运营团队约束较小，主动性、积极性难以实现最大化；发展空间小。
（二）我县养老中心运营模式的建议
鉴于我县实际和该项目的“公建”特点，在认真分析比较几种运营模式利弊的基础上，我们建议：项目采取“共建、民营、公助”的模式实施即：政府完成土建工程及道路、绿化、强电、管网等配套设施建设，引入社会资本进行内部装饰、设备设施采配，由民营养老机构（企业）自主运营、自我管理、自负盈亏，政府实施综合监管并根据相关政策给予扶助。这一模式的主要优点在于：
1、有利于激发民营企业（民间资本）的积极性与活力，减轻财政投入及后续在人、财、物、管理等方面的负担和压力；
2、有利于建立高效、灵活的运营机制，提高项目的使用效益；
3、有利于我县引入、吸纳境内外先进的养老理念、模式、方法，快速提升我县养老服务水平，实现我县养老事业发展的“弯道超车”。
4、有利于较好地实施政府监管（相对“民建民营”而言），体现项目适度的公益性。
5、有利于吸引民营资本后续投资，扩大供给，满足我县日益增加的养老需求。
与此同时，这种模式也有其自身的不足，需认真解决好下列问题：
1、政府如何实施有效监管的问题；
2、如何保证项目体现一定的公益性问题；
3、如何建立退出机制问题。
二、运营成本核算
由于残疾人托养中心80张床位主要用于承担政府托底职能，只计算其建设成本，运营成本按养老公寓建设床位550张进行核算：
（一）前期投入成本
根据郎溪县老年公寓和残疾人托养中心项目定位省内一流、市里领跑的中高档县级养老机构的标准，在项目运营前需要进行建筑的内部装饰、家居生活设备、电梯、中央空调系统、中心供氧系统、智能化系统、消防设施、医用设施、文化健身设施、餐饮设备等购置安装工程。相关设施设备的配置参照《养老设施建筑设计规范》(GB50867-2013),价格参照县人民医院住院部审计结果和我县目前实际，在咨询我县工程咨询公司、会计师事务所后，对前期成本投入预算如下：
1、内部装饰。主要包括墙面、地面、屋顶装饰和部分房间隔断、卫生间设施和无障碍设施，按每平方米750元计算，合计1680万元。
2、家居生活设备。主要包括每人购置桌椅400元、床1500元、柜5平方米3000元、灯具300元、窗帘300元及其他生活用具500元，计每床位6000元核算，合计380万元。
3电梯安装工程。建筑内部共9部电梯，均采用医用电梯，其中1#老年公寓（6层）3部电梯，每部35万元，计105万元；2#老年公寓（4层）3部电梯，每部25万元，计75万元；残疾人托养中心（3层）2部电梯，每部20万元，计40万元；配套用房（3层）1部电梯20万元。合计9部电梯240万元。
4、中央空调系统安装工程。采用直流变频多联机组空调系统，购置安装费用450万元。
5、中心供氧系统。1#老年公寓、2#老年公寓、残疾人托养中心安装中心供氧系统，购置安装费用200万元。
6、智能化系统。安装安全管理、智能服务等智能化系统，购置安装费用400万元。
7、消防设施。土建工程消防管道铺设完成，消防控制室等其他消防设施购置安装费用300万元。
8、医用设施。根据国家卫计委《护理院基本标准（2011版）》对基本设备、急救设备、康复治疗专业设备的基本要求，主要用于2#护理楼的医用设施购置安装费用450万元。
9、文化健身设施。包括配套用房多功能厅和娱乐场所、室内外体育健身设施购置安装费用300万元。
10、餐饮设备。配套用房餐饮设施设备购置安装费用100万元。
11、其他费用。包括办公设备、培训费用等购置安装费用300万元。
以上共计11项目运营前期投入成本计4800万元。
（二）运营成本
残疾人托养中心主要开展政府公益项目的短期康复治疗，目前我县开展的次数和人员数量较少，以保持收支平衡计算。
郎溪县老年公寓设计床位550张，主要开展长期生活照料、医疗康复，运营成本主要包括工作人员工资及保险费用，能源费，院民伙食费、物料损耗费、保险费，营销推广费，院务管理费，装修及设备折旧费。运营收入主要包括县政府一次性建设补贴、运营补贴、贴息补贴、院民入住收费。根据我县已运营的11家民办养老机构运营后各年度入住率统计，预计县老年公寓第一年平均入住率40%，以后每两年增长20%，第七年开始平均入住率均为90%，以下以第一年运营为例核算成本。
1、运营收入核算。
第一年平均每月入住率40%，即每月入住220人，参照我县入住养老机构人员结构情况，自理老人、轻度、中度、重度失能老人四种情况入住比例分别约为10%、10%、30%、50%，分别为22人、22人、66人、110人，
（1）建设补助。根据县政府郎政秘[2016]12号文件规定，养老服务政策中租赁房产举办养老机构的，政府给予一次性建设补贴每张床位1000元，合计老年公寓550张床位建设补贴55万元。
（2）政府运营补贴。县政府郎政秘[2016]12号规定运营补贴按照每收住一名本县户籍老年人，按其自理能力分别补助自理老人每人每月200元，轻度失能老人每人每月300元，中度失能老人每人每月400元，重度失能老人每人每月600元。按预计的四类人员结构比例，每月收入自理、轻度、中度、重度失能老人政府运营补贴分别为4400元、6600元、26400元、66000元，每月计10.34万元，年度合计124.08万元。
（3）政府贷款贴息补贴。县政府郎政秘[2016]12号规定从金融机构贷款用于养老机构建设的，按照当年同期三年期基准利率的30%给予贴息补贴。今年三年期基准利率为年4.75%，按照贷款为投资总额4800万元的50%计算，年度补贴金额约34.2万元。
（4）院民入住收费。结合我县周边相同规模养老机构收费，并考虑我县老年人收入情况，如2017年我县机关事业离退休人员月平均工资收入3962元，总人数约2300人的实际，预计县老年公寓收费标准约为自理老人每人每月2000元，轻度失能老人每人每月2300元，中度失能老人每人每月2600元，重度失能老人每人每月3000元。按预计的四类人员结构比例，每月收入自理、轻度、中度、重度失能老人入住收费收入分别为44000元、50600元、171600元、330000元，每月计59.62元，年度合计715.44万元。
（5）护理院医疗收入。根据我市同类护理院医疗收入情况，预计护理床位入住人员每人每年医疗费用约0.6万元，其工作人员支出已列入全院支出，预计毛收入30%即为实际医疗收入，第一年中度、重度入住老人176人，医疗收入为31.68万元。
以上四项收入年度合计960.4万元。
2、运营支出核算。
（1）工作人员工资。第一年平均每月入住率40%，即入住220人，工作人员比例及工资水平参照我县县域周边和我县运营的养老机构，工作人员与入住院民比例为1比4，共有工作人员55人，工资水平为平均每人每月3500元、年42000元，第一年度合计工资性支出231万元。
（2）工作人员保险费用。每人每年劳动保险、商业保险费等计10000元，第一年度保险费用支出55万元。
（3）能源费。主要包括水、电、燃气费用，以15万元/月计算，每三年递增3%，第一年度能源费用支出180万元。
（4）院民伙食费。依据我县物价水平，伙食成本性支出每人每月500元，每月计11万元，第一年度合计132万元。
（5）物料损耗费。主要包括各项生活性物品购置及损耗，以每人每月200计算，每月计4.4万元，第一年度合计52.8万元。
（6）保险费。以我县养老机构现行购买的养老机构综合责任保险每人每年40元、老年人意外伤害保险每人每年40元计算，第一年度合计1.76万元。
（7）营销推广费。前三年依据年度收入的5%作营销推广费用，三年后依据年度收入的2%作营销推广费用，第一年度合计48.02万元。
（8）院务管理费。主要包括车辆费用、办公费用、通讯费用，以院民和工作人员每人每月500元计算，年度合计165万元。
（9）装修及设备折旧费。以每年运营前期投入4800万元，15年完成折旧计算，年度装修及设备折旧费240万元。
以上9项合计第一年度支出1105.58万元。（其他年度见附表）。第一年度支出1105.58万元，年度收入960.4万元，第一年度合计收支亏损145.18万元。
（三）各年度盈亏状态预测（见附表）
三、关于项目的定位及实施方式
（一）项目定位：该项目是我县第一个上规模、上档次的中高端养老机构，是全县人民关注度很高的一个民生项目。因此，我们认为，该项目的实施运营应从以下方面进行定位：
1、立足郎溪，承接周边、省内一流、市里领跑的中高档县级养老机构（残疾人托养中心）。
2、辐射全县，拉动社区养老、居家养老同步发展的养老服务中心；
3、引领全县机构养老健康发展的示范机构和人才培训中心；
4、承担一定的“保基本”职责和社会义务，坚持经济效益和社会效益并重发展的综合服务机构。
项目建成后，拟将位于建平镇南丰社区的县社会福利中心和县儿童福利中心（位于原南丰镇政府）与县残疾人托养中心一并整合纳入，将上述三个机构承担的“保基本”职责交由新运营的养老中心承担，政府通过购买服务的方式予以扶助支持。
（二）项目实施方式：以公开招标的方式面向境内外选择运营商（投资商），由县人民政府与中标方签订协议，明确双方权利、责任、义务。
四、关于招标文件的若干关键性问题的建议
（一）招投标人资质要求
1、投标人必须同时满足下列条件：
（1）满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的全部要求且具有从事本项目的经营能力；
（2）系中国境内注册并具备独立法人资格的养老、护理企业（机构）；
（3）2017年12月31日之前具有从事养老（护理）服务项目经验并在大陆成功经营一个以上（含一个）的规模养老护理机构（100张床位以上）；
（4）具有一定规模的专业管理服务团队；
（5）近三年在所经营的养老（护理）机构中无食品卫生、消防安全、责任事故等方面的不良记录。
（6）未处于被责令停业或财产被冻结、接管状态。
2、排除条件
（1）本项目不接受联合体投标；
（2）受到地市级以上招标行政主管部门限制招标处罚的，至投标截止之日仍在处罚期内的投标人不得参与投标。
（二）评标办法
由于此次招标的标的物是服务，兼顾一定的投入，因此评标方法与工程类招标及单纯的货物采购不同。在认真参考上海、铜陵、宜兴等地做法并深入分析我县实际的基础上，我们建议：
1、评标定标采取综合评标法。
按技术部分（各方案评价）、资信部分（投标人实力、业绩、团队建设）、现场陈述答辩三项分别赋分，最后按总分高低确定预中标候选人；总分相同时，按技术标分值高低决定中标候选人。
2、评标委员会由招标人依法组建，含养老、医护、建筑领域专家和招标人代表。评标委员会负责评标全部活动。
3、技术标部分由以下部分构成：
（1）内部装饰及设备设施配置方案；
（2）生活照护方案（体现医康养护融合的要求）；
（3）项目运营团队组建方案；
（4）精神慰藉与文化生活方案；
（5）运营管理制度（含：安全管理制度、档案管理制度）；
（6）居家及社区养老服务方案；
（7）特色项目推介（选取一个最能体现投标人经营特色的项目）；
4、资信标部分由以下部分构成：
（1）投标人业绩。
含：在大陆成功经营的养护机构数、床位数、经营年限；获得的荣誉称号及考评等级；旗下护理型、康复型医护机构数。
（2）投标人财务状况。
5、现场陈述答辩部分要求：
投标人代表（项目经营团队主要负责人）就自身经营理念、模式、业绩及本项目运营总体方案进行简要陈述并回答评标委员会的现场提问。
（三）扶持政策
中标人享受下列扶持政策：
1、《郎溪县人民政府关于加快推进养老服务业发展的实施意见》（郎政秘〔2016〕12号）所列各项优惠政策；
2、《安徽省“十三五”残疾人托养服务工作实施方案》中所列关于残疾人托养机构的有关扶持政策；
3、我县后续依据上级文件精神制定出台的有关养老服务、社会福利、儿童福利、残疾人托养的各项扶持政策。
4、组织开展居家养老、社区养老服务时，根据政策获得政府项目及资金的扶持。
5、承接县政府及县民政局下达的托底养老、人才培训等任务，依据协议获得政府补助资金。
此外，由于此项目需中标人有较大资金投入建设（初步测算约4800万元）方可运营，鉴于养老项目投资周期长、收益慢、利润低的特点及我县养老市场目前培育不够充分的县情，在模式一情形下建议在上述政策之外给予中标人下列方面的扶持：
1、项目运营期为20年，运营期前5年免收国有资产使用费，从第六年起，除去用于保基本的80张床位外，按550张床位收取每张每年1000元国有资产使用费，后每三年递增3%。
2、项目二期工程用地（60亩）可以国家和省关于养老用地最新优惠政策以出让方式供给。
（四）政府的有效监管问题
1、县民政局、县残联受县政府委托，对养老中心贯彻国家、上级有关养老服务、残疾人托养、社会（儿童）福利法律法规政策和上级工作部署情况进行日常监管。
2、县安监局、县食品药品监督管理局、县物价局、县消防大队、县卫计委、县国资办、县人社局等部门、单位在各自职责范围内对养老中心实施日常行业监管。
3、每年对养老中心运营情况进行综合考核，考核体系主要内容为：
（1）遵守国家法律法规，执行上级政策及工作部署情况；
（2）相关行业规范的执行情况；
（3）投标过程中，各方案中运营方承诺事项的兑现情况；
（4）运营绩效情况。
考核结果与县政府对养老中心的奖补政策挂钩。
4、设立双方共管账户以保证项目顺利实施。
5、中标人提供200万元人民币作为风险保证金交入招标人指定账户，经营期满后，由招标人无息返给中标人。
（五）项目体现社会公益性问题：
1、该项目必须立足郎溪市场，收住郎溪籍服务对象床位数不得低于70%（440张以上），其中用于承担"保基本”职责的床位数不得低于80张（含残疾人托养中心、社会（儿童）福利中心）。
2、对承担“保基本”的床位数实行政府指导价，并免收国有资产使用费。“保基本”供养对象供养经费由政府以购买服务方式,按我县实际供养标准的两倍（不含医疗费用）予以安排；其它床位实行市场定价，但郎溪籍人员应享受一定的优惠。
3、按县民政部门的要求部署承接开展居家养老、社区养老，圆满完成各年度目标任务，根据年度政策享有相应的资金支持。
4、承担全县养老服务人才培训工作，完成年度任务；对承担本机构外人员培训的，给予相应经费支持。
（六）关于退出机制问题
1、有下列情形之一，双方终止合同：
（1）合同期满；
（2）合同期内，运营方主动提出终止合同，提前三个月书面报告县政府并获得同意的；
（3）合同期内，运营方发生重大违约行为，造成严重后果，县政府决定终止合同的；
（4）运营期内，年度综合考核出现不合格情况，自确定为不合格的次月起，合同终止；
（5）因不可抗力致使合同无法继续履行。
上述（3）（4）两款情形，县政府也需要提前3个月书面告知运营方。
2、合同期满后，双方对资产进行清查、确认。如招标人继续采取公建民营模式运营，中标人在同等条件下可优先获得项目经营权。如中标人放弃经营权，经营期间由中标人投资形成的可移动资产由其自行处置，不可移动资产经评估折旧后由招标人给予适当补偿。
3、在运营期合同终止情形：
自终止合同决定下达（送达）起，双方对资产进行清算。对于运营方经营期间投资形成的可移动资产，由运营方自行处理；对于运营方投资形成的不可移动资产，根据双方责任的界定商定具体补偿办法；属于不可抗力造成的合同终止，双方本着“公平、公正”的原则商定处理办法。
（七）其他特别约定
1、项目运营过程中，运营方必须按国有资产管理相关规定及合同的约定管理、使用项目所属一切国有资产，确保国有资产不流失。
2、本项目共分两期。其中第二期工程在不违背国家、省宏观政策和郎溪县养老服务业整体规划要求的前提下，经县人民政府批准，由一期工程中标人自主投资、自主建设、自主经营、自负盈亏，专项用于养老服务业发展。项目用地（60亩）可以出让方式供给。
3、本项目必须由中标人直接运营，不得以加盟、托管、挂靠、承包等方式委托第三方经营。否则，一经发现即视为运营方重大违约，合同终止并由运营方承担相应违约责任。
4、项目内部装饰及设备设施配置方案由中标方制定经双方认可后由中标方组织实施。
五、关于项目推进保障的建议
（一）、成立由分管副县长为组长的项目推进领导组，全面负责项目的推进与管理；
（二）、建议授权项目主管部门以议标方式择优选定招标代理；
（三）、评标委员会成员的选择确定是随机抽取还是择优选聘，业主单位是否参加等问题应予明确；
（四）、请求解决相关费用，包括前期科研、主体交付后水电费、招标文件预审、开标评审等。
